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不動産鑑定評価
不動産鑑定評価とは
  不動産鑑定評価とは、デューデリジェンス注1等の調査に基づき、国家資格者である不動産鑑定士等注2が不動産の経済価値を判定し、その価格を表示することを言います。地価公示、地価調査、相続税路線価、固定資産税評価などの公的地価指標は、不動産鑑定士等が行った鑑定評価等を基に価格を算出しています。
  一般の不動産売買の場合、個別の事情が反映されやすく、売主又は買主の力関係や売り急ぎ、買い進み等に左右されます。不動産鑑定士等が行う鑑定評価は、これらの事情を排除し、本来、不動産の持つ経済価値、つまり適正な価格を表示します。従って、その用途は広く、金融機関の担保評価から個人間の売買まで、幅広くご利用いただけます。
  なお、農地及び山林の評価は不動産鑑定評価ではありませんが、注3鑑定評価の手順に従い、取引相場、収益性を考慮し評価することが可能です。
注1  デューデリジェンスは、対象不動産の有する適正な市場価値を明らかにするための詳細調査のことであり、この調査は物理的、法律的、経済的の3つの側面を中心に行われます。
注2  不動産鑑定士等とは、不動産鑑定士及び不動産鑑定士補のことであり、不動産鑑定士補も鑑定評価を行うことが出来ます。
注3  不動産の鑑定評価に関する法律第55条において、「農地、採草放牧地又は森林の取引価格(農地、採草放牧地及び森林以外のものとするための取引に係るものを除く。)を評価するとき」には、不動産の鑑定評価に含まないものとして規定されています。
  なお、不動産鑑定評価基準は「公共事業の用に供する土地の取得等農地を農地以外のものとするための取引に当たって、当該取引に係る農地の鑑定評価を求められる場合がある」と規定しています。
不動産鑑定評価の活用法
●  売買・賃貸などの場合において、中立・公正の価格を知ることによって、公平な取引が可能になります。売主からは、妥当性を証明する資料になり、買主側の不信感を払拭できますし、買主側にとっては不動産の適正価値を把握する資料になります。
●  相続・裁判または一般の取引交渉において、価格についての双方の意見が対立した場合、第三者による評価として問題解決に活用できます。
●  不動産担保等による融資の場合、特にノンリコースローンのケースなどでは、不動産の適正な価値を把握することが不可欠です。その際、不動産鑑定評価が必要になります。
不動産の経済価値(=価格または賃料)とは
● 価格または賃料を算出する方式・手法
  不動産の経済価値を求めるには、まず、価格の三面性からのアプローチを行い、これらに影響を与える価格形成要因について分析を行います。
「不動産の価格は、一般に、
(1)  その不動産に対してわれわれが認める効用
(1)  その不動産の相対的稀少性
(1)  その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。」
(不動産鑑定基準・第1章「不動産とその価格」からの抜粋)
ここで、効用、相対的稀少性、有効需要はそれぞれ収益性(快適性)、費用性、市場性(価格の三面性)に対応しており、これに応じて鑑定評価は以下のような方式・手法があり、それぞれの価格・賃料を算出し、調整を行った上(試算価格または試算賃料の調整)で最終的な鑑定評価額を決定します。
価格を
求める手法
新規賃料を
求める手法
価格の三面性
原価方式 原価法 積算法 費用性
比較方式 取引事例比較法 賃貸事例比較法 市場性
収益方式 収益還元法 収益分析法 収益性
● 価格形成要因
「不動産の価格を形成する要因(以下「価格形成要因」という。)とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。」
(「不動産鑑定基準・第3章「不動産の価格を形成する要因」からの抜粋)
  つまり、不動産の効用、相対的稀少性、有効需要の三要素に影響を与える要因(4つの価格形成要因)を分析し、不動産の適正な経済価値を判定することになります。
不動産の経済価値
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